Datele Indexului Imobiliar național, bazat pe informațiile de tranzacționare reale ale imobilelor, arată că Oradea are una dintre cele mai active, dar și scumpe piețe imobiliare.

[eadvert]

Conform datelor publicate, prețul apartamentelor a crescut în Oradea cu 12,4%, iar al caselor în medie cu 14,2%, în primul trimestru din 2022, față de media anului trecut. La nivel național, prețul mediu pe metru pătrat al locuințelor a urcat în medie cu 7,4% în primul trimestru din acest an, față de media ultimelor luni din 2021,

„Evoluția prețurilor în primele luni ale anului arată că piața imobiliară locală este activă și atractivă pentru investiții, chiar dacă indicele de accesibilitate e unul dintre cele mai mari din țară”, a precizat Ionuț Verzea, manager divizie retail Kiwi Finance Oradea.

De ce e Oradea mai scumpă?

Ionuț Verzea este de părere că patru factori principali au dus la creșterea prețului locuințelor. În primul rând, izbucnirea pandemiei i-a împins pe clienți să-și regândească starea locativă, ceea ce a dus efectiv, la o dublare a cererii de locuințe pe termen scurt. „Când cererea crește și oferta nu-i face față, prețul crește natural”, este de părere managerul Kiwi Finance. În al doilea rând, creșterea prețului la materialele de construcții, pune această presiune pe cost, care inevitabil, scumpește imobilele noi, segment care reprezintă o parte importantă a locuințelor pe care orădenii le solicită în ultima perioadă.

Cel de-al treilea factor care a influențat creșterea prețurilor la locuințe a fost inflația, care i-a împins pe mulți să cumpere imobile.

„Există un exces de lichidate, atât în bănci cât și în rândul populației și al firmelor. Când dobânzile la depozite sunt real negative, deci pierzi bani, cauți să îi investești, iar prima opțiune preferată a românilor, nu numai a orădenilor, e să îi investească în imobile. Mai ales când observă că piața e în creștere. La finele lui 2021, bihorenii aveau în depozite la termen peste 500 milioane euro, cu mult peste media județelor din regiune, conform datelor BNR”, a observat Ionuț Verzea.

Acesta subliniază că creditarea reprezintă și ea un factor concurent. Chiar dacă nu avem salariile ca în București, creditele sunt accesibile. Te poți împrumuta cu 25-30% din venituri și poți obține suma necesară să cumperi un apartament de 2-3 camere, chiar și la un venit pe familie de 6-7.000 lei.

„Ei bine, dacă toți acești factori concurează într-un oraș precum Oradea, care se dezvoltă pe toate laturile, e simplu de găsit răspunsul la întrebarea: De ce prețurile în Oradea au crescut cu o viteză mai ridicată decât media națională”, a răspuns specialistul în creditare.

Casă sau apartament?

În ceea ce privește preferințele orădenilor pentru casă sau apartament, managerul Kiwi Finance spune că totul pornește de la forma de plată. „Dacă vorbim de achiziție prin credit, unul din doi clienți se împrumută pentru case noi, în special, în zona metropolitană, iar în egală măsură preferă apartamentele. Din acestea, cam 50% sunt apartamente noi, restul vechi. Din peste 400 de finanțări în 2021, pe care le-am avut noi pe Oradea, reiese că prețul mediu de achiziție al unui apartament a fost de circa 75.000 euro, iar al caselor de 110.000 euro. Apartamentele de 2-3 camere reprezintă 90% din achiziții, iar casele pe parter cu 3-4 camere și teren de 400-500 mp reprezintă produsul cel mai căutat”, a explicat Ionuț Verzea.

Dacă vorbim de achizițiile „cu banii jos”, aici raporturile se schimbă. Cu precădere sunt căutate apartamentele cu 1, 2, 3 camere, iar casele se situează în plan secund, dar proporțiile între vechi și nou se păstrează.

Nu doar orădeni cumpără în Oradea

Indicele de accesibilitate, calculat ca raportul dintre prețul mediu/mp și salariul mediu net, a ajuns la o cotă de 1,85 la nivel național, el măsurând puterea de cumpărare. Oradea are indicele 2, ceea ce înseamnă că este nevoie de două salarii medii nete din Oradea ca să cumperi 1 mp util de apartament. „Chiar dacă e mai mare decât în alte orașe, indicele de 2 indică încă sustenabilitate. Problemele încep să apară când avem indice de 2,5% – 3%. În 2008, indicele acesta era între 5 și 6. Dar oamenii care cumpără în Oradea nu sunt doar orădeni, piata cumpărătorilor e agregată. Adică avem și orădeni, și bucureșteni, și clujeni, și investitori din țară sau străinătate. Ei formeaza cererea, și implicit, oferta își adaptează prețurile la puterea de cumpărare a cererii, diluată și cu venituri peste nivelul celor din Oradea. Conform indexului imobiliar, acest fenomen îl regăsim și în orașe precum Constanța, Sibiu și Brasov, adică orașe dezvoltate și cu potențial turistic și investițional. Și Oradea intră în aceeastă categorie”, a precizat Ionuț Verzea.

Când vor scădea prețurile?

În privința scăderii prețurilor la imobiliare în Oradea, specialistul în creditare este de părere că acest lucru nu se va produce prea curând. „Oamenii decid să cumpere imobile pe fond emoțional mai mult, și mai puțin tehnic. Când e pace și prosperitate, toată lumea cumpără, prețurile cresc accelerat. Războiul de la graniță, creșterea dobânzilor și scăderea puterii de cumpărare pe fond de inflație sunt factori care contează, și deja se resimt în piață. Telefoanele sună mai rar, clienții se hotărăsc mai greu să cumpere. Dar asta nu înseamnă că se va prăbuși piața, căci nu suntem într-o bulă imobiliara susținuta artificial de bănci ca în 2008. E o întreagă teorie aici, însă datele pe care le analizăm de 15 ani conduc la o singură concluzie: Cel puțin pe termen scurt, cine așteapta să scadă consistent prețurile, așteaptă degeaba”, conchide Ionuț Verzea.

Acesta a precizat că prețurile pieței se stabilesc ținând cont de cerere și ofertă, de puterea de cumpărare, de funcționarea sistemului bancar. Azi, cererea e mai mare decăt oferta, la nivel absolut, cu tot cu creșterea de dobânzi și inflație. Indicii de accesibilitate arată încă sustenabilitate. Sistemul bancar e constant, nu se contractă, dar nici nu dă semne de relaxare. „Vor fi unii vânzători care vor dori să vândă repede și vor lăsa la preț. Prețurile, probabil, nu vor crește în același ritm, vom avea și unele plafonări. Dar de scădere generalizată nu se pune problema, cel puțin anul acesta, ci mai degrabă vom vedea creșteri, dar moderate”, încheie managerul Kiwi Finance Oradea.

FOTO: Ionuț Verzea, manager divizie retail Kiwi Finance Oradea