Tema centrală a PUZ-CPului realizat de firma clujeană Planwerk SRL coincide cu cea mai recentă ambiţie a primarului Ilie Bolojan legată de Centrul Istoric: să vadă clădirile de un nivel aliniate la nivelul palatelor din capetele de stradă, cu vreo două sau trei etaje. Opinia edilului, exprimată în mai multe rânduri, e că densificarea ar însemna neapărat şi dezvoltare economică.

Studiul reia, în termeni de specialitate, consideraţia personală enunţată arhitectul Eugen Pănescu, autor al primelor lucrări care argumentau în favoarea „densificării”, cum că arealul central al urbei ar fi ca un sat. Ca atare, s-ar impune „densitatea urbană ridicată care poate fi atinsă prin reglementarea corespunzătoare a regimului de înălțime a clădirilor în zonele vizate de prezentul PUZCP după principiul densificării urbane de la centru la margini”.

PUZ-CPul conţine şi ideea lărgirii unor străzi din centrul istoric sau adiacente arealului, precum Plevnei şi Sucevei, la două respectiv patru benzi.

Alinierea pe înălţime a imobilelor – temă centrală a PUZ-CP-uli pentru Centrul Istoric
Documentul lansat în dezbatere publică conţine şi idea lărgirii străzilor Sucevei – la patru benzi, şi Plevnei, la două.

Primăria a publicat, ieri, pe site-ul propriu documentaţia aferentă Planului Urbanistic Zonal – Zonă Construită Protejată. Setul de lucrări a fost realizat de firma clujeană Planwerk SRL şi livrează administraţiei Bolojan unealta cerută de primar pentru alinierea imobilelor din Centrul Istoric la o înăţime minimă mult peste cea din prezent.

Studiul reia, în termeni de specialitate, consideraţia personală enunţată arhitectul Eugen Pănescu, autor al primelor lucrări care argumentau în favoarea „densificării”, cum că arealul central al urbei ar fi ca un sat – „ansamblul urban centrul istoric este marcat de o subutilizare a resursei terenului intravilan. Utilizarea zonei în formatul actual este neadecvată pentru prestigiul centrului unui oraș. Regimul de înălțime este unul mic, în general de P/P+1, puțin afectat de diferitele etape de evoluție urbană (Secession, perioada interbelică și după cel de-al doilea Război Mondial). De asemenea, indicii urbanistici sunt specifici unui mod de ocupare a terenului de tip rural/ agricol”.

Soluţia propusă: „densitatea urbană ridicată care poate fi atinsă prin reglementarea corespunzătoare a regimului de înălțime a clădirilor în zonele vizate de prezentul PUZCP după principiul densificării urbane de la centru la margini și în scopul sporirii eficienței economice și a coerenței imaginii urbane”. Cu alte cuvinte, clădirile din Centrul Istoric trebuie musai să crescă în înălţime şi să se alinieze, pentru că „imaginea urbană se caracterizează prin incoerență vizuală, fragmentare excesivă, datorită diferenței de fronturi și a problemelor de aliniament (deseori martori ai evoluției istorice a orașului)”.

Angajaţi să facă un Plan Urbanistic pentru protejarea Centrului Istoric, ca Zonă Construită protejată, susţin conservarea, dar cu măsură! Ei consideră că e valoros nucleul ultracentral al urbei, individualizat de „calitatea remarcabilă a fondului construit prestigios edificat între mijlocul secolului XIX și începutul secolului XX” şi că restul „fondului construit este în general de factură reprezentativă în contextul evoluției istorice. Rupturile de scară a fondului construit marchează momentele istorice de avânt al dezvoltării, intercalate celor de stagnare” care s-ar preta mai degrabă la ambiţiile de densificare ale celui care a comandat PUZ-ul, decât la conservare.

Densificarea ar trebui să se facă, spun arhitecţii, „cu identificarea și păstrarea calităților inerente locuirii și prestării serviciilor de interes public, alături de conservarea caracterului natural al grădinilor cu vegetație”.

Ei mai insistă pe necesitatea de comasare a parcelelor mai mici, ceea ce înseamnă, inclusiv demolarea mai multor case mai mici pentru a face loc unor imobile mai mari, inclusiv ca înălţime, până la un regim de P+3 sau P+2, de la parter sau parter plus un nivel.

În concluzie, firma clujeană acreditează că densificarea ar putea deveni, în sine, o metodă de protecţie a fondului construit. Principiile de densificare propuse ar urma să se facă pe baza a cinci principii: densificare de la centru la periferie, completarea / densificarea a parcelelor și imobilelor de colț, densificare prioritară de-a lungul străzilor cu atractivitate ridicată, completarea / densificarea fronturilor de pe cele două maluri ale Crișului Repede și densificarea de la un pol urban respectiv în jurul unui pol urban.

Primăria a postat, de altfel, planşe ale peste 100 de străzi studiate pentru densificarea prin supraînălţarea clădirilor, situate în Centrul Istoric.

Cum s-ar face?

„Implementarea documentației PUZCP aprobate se va materializa prin aplicarea prevederilor din Regulamentul PUZCP și din piesele desenate corespunzătoare, prin intermendiul certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire, în procesul de avizare și autorizare atât a documentațiilor de construire cât și a celor urbanistice de rang inferior (PUD și în caz particular PUZ specifice de reparcelare/restructurare definite prin prezentul PUZCP)”, se mai arată în memorul general al Planului Urbanistic Zonal CT.

Mai exact, proprietarul doritor de reabilitări sau intervenţii la imobil, va afla din certificatul de urbanism că este obligat, atunci când demarează lucrări, să investească pentru a-şi alinia clădirea, pe înălţime, la standardul stabilit prin acest PUZ-CP.

Plevnei, Sucevei

PUZ-CP-ul pus în dezbatere publică conţine şi ideea lărgirii unor străzi din centrul istoric sau adiacente arealului, precum Plevnei şi Sucevei. Astfel, în cazul străzii Plevnei, planşa care prezintă regimurile minime de înălţime lasă din discuţie imobilele de la numerele 11-15 respectiv 2-12, cu motivul că aceste segmente de stradă sunt „propuse pentru lărgirea tramei stradale”.

În cazul străzii Sucevei, se arată că regimurile de înăţime propuse pe tronsonul cuprins între intersecţia cu Avram Iancu şi Piaţa Cetăţii, se referă la clădirile viitoare, cele de acum fiind afectate, de asemenea, de lărgirea tramei stradale.

În cazul disputatei Avram Iancu, PUZ-CPul nu pomeneşte de nicio lărgire a şoselei. Memoriul general pomeneşte doar de un proiect al Primăriei – „Largirea în scop pietonal a str. Avram Iancu”, cu termen de implementare 2023.

Contradicţie sau… ?

Analizând celelalte aspecte ale centrului istoric orădean, urbaniştii clujeni constată că zona, chiar şi în actuala condiţie „rurală” e sufocată de maşini, motiv pentru care sunt excesiv de multe străzi cu sens unic, trotuarele sunt prea înguste şi lipsesc pistele de biciclete.

„Considerăm că principala disfuncție în circulate privește totuși circulația pietonală și de bicicliști… Circulația de bicicliști (redusă și la nivelul țării) se desfășoară în general în condiții improprii. Puținele piste amenajate sunt și ele adesea ocupate de vehicule staționate sau folosite de pietoni”.

Anticipează şi că nicio soluţie nu poate fi fezabilă „decât prin măsuri radicale de diminuare a staționării autovehiculelor pe carosabilul străzilor”. Soluţii propuse: „realizarea unor parcări colective de medie/mare capacitate, în solutie multietajată în vecinătatea centrului istoric”, „promovarea deplasărilor cu transport public”, „promovarea deplasărilor pietonale și celor cu biciclete prin amenajări specifice”.

Prea puţin verde

Pe parta de spaţii verzi, PUZ-CPul se bazează pe Cadastrul spaţiilor verzi realizat în perioada 2009-2011 de către firma Geodis. „Dat fiind că între timp s-au desfăşurat lucrări publice şi private care au afectat spaţiile verzi existente – de exemplu prin amenajarea de parcări, de căi rutiere, dar şi de zone verzi, este necesar ca Registrul spaţiilor verzi să fie adus la zi”, transmit autorii.

Pe baza datelor existente: „suprafaţa ocupată de parcuri şi scuaruri (suprafeţe sub 1 ha), care sunt spaţiile verzi cele mai accesibile şi mai accesate de populaţie, este de 813.279 mp, ceea ce înseamnă aproximativ 3,9 mp de parc pe cap de locuitor. Norma recomandată este de 1,5-4 mp de scuar şi de 4-11 mp de parc pe cap de locuitor (în condiţiile în care dimensiunea optimă a parcului se consideră a fi peste 20 ha). Se observă deci că în prezent spaţiile verzi amenajate ca parc sunt deficitare în Oradea”.

PUZ-ul insistă pentru păstrarea ca spaţiu verde a luncii Crişului Repede şi a Peţei, acestea „fiind rezervoare de oxigen, „plămâni verzi” ai oraşului şi un filtru pentru poluarea urbană”.

Studioul punctează şi neajunsul estetic legat de „zonele în care există multe rețele montate aparent pe stâlpi (de ex. str. Ady Endre, str. Sf. Apostol Andrei, str. Mihai Eminescu)” pentru care „se propune pozarea ordonată a acestora sau montarea subterana odată cu reabilitarea străzilor”.

Nu sunt patru ani de când Oradea a fost răscolită de proiectul construirii canalizaţiei tehnice, concesionată de Primărie către RDS, scuza pentru deranjul îndurat de orădeni fiind că, în scurt timp, tot cablajul de pe stâlpi va fi mutat în subteran, cu evidente beneficii estetice. Cu excepţii notabile –, Piaţa Unirii sau Piaţeta magazinului Crişul, promisiunea a rămas doar o vorbă. Pe stâlpii de iluminat public de pe străzile adiacente Corso-ului orădean atârnă colaci şi tot soiul de încâlceli de cabluri cu funcţionalitate greu de ghicit.

Conform anunţului Primăriei, cu postarea planşelor şi documentelor aferente PUZ-CP-ului pentru Centrul Istoric, lucrarea se lansează în dezbatere publică. Urmează să fie montate panouri de informare în limitele zonei de studiu şi pe panourile stațiilor mijloacelor de transport în comun din zona centrală, dezbaterea publică urmând să aibă loc la data de 12.03.2020, ora 16 în Sala Mare a Primăriei.

Prima tentativă a picat în justiţie

În trend cu imaginea de forţă pe care o afişează primăria lui Ilie Bolojan în relaţia cu orădenii, edilul a încercat şi anterior să forţele alinierea pe înălţime a clădirilor din Centrul istoric, cu motivul că aceasta ar fi o premisă pentru mai rapida dezvoltare a urbei.

Propunerea sa a fost să supaimpoziteze construcţiile considerate prea joase sau nealiniate. Proiectul a picat în Justiţie, după ce a fost atacat de fosta garnitură de la Prefectură, afiliată PSD.
Cu schimbarea de gardă de la instituţia care face controlul de legalitate, rămâne de văzut dacă PUZ-CP-ul, care trebuie să devină hotărâre de Consiliu local, va produce sau nu efecte.

Rămâne discutabilă legalitatea măsurii de a introduce o înălţime minimă sau optimă a imobilelor de pe o stradă, câtă vreme legea de specialitate vorbeşte doar despre un regmin de înălţime maxim, de multe ori forţat de investitori.

Ori PUZ-CP-ul pentru Centrul Istoric al Oradiei pare să vină mai degrabă în întâmpinarea dezvoltatorilor decât în sprijinul celor care ar dori „conservare”.